아파트 지어본 아빠의 이야기

재개발 사업지를 보다 보면 조합원들이 가장 답답해하는 순간 중 하나가 바로 시공사 입찰 유찰입니다. 현장설명회에는 여러 건설사가 참석했는데, 막상 입찰 마감일이 되면 한 곳만 들어오거나 아예 아무도 입찰하지 않는 경우가 생각보다 자주 발생합니다. 조합원 입장에서는 당연히 의문이 생길 수밖에 없습니다. “현설까지 왔는데 왜 입찰은 안 하느냐”, “우리 사업지가 그렇게 별로인가” 같은 이야기가 나오기 시작합니다. 저는 건설사 영업팀에서 정비사업 수주 업무를 하며 여러 재개발 사업지를 다녀본 경험이 있습니다. 실제 현장을 보다 보면 유찰이 반복되는 사업지는 단순히 운이 없는 것이 아니라, 어느 정도 공통적인 분위기와 이유가 보이는 경우가 많았습니다. 1. 가장 큰 이유는 결국 공사비입니다 최근 재개발 사업에서 유찰이 반복되는 가장 큰 이유 중 하나는 공사비입니다. 조합 입장에서는 당연히 공사비를 최대한 낮추고 싶어 합니다. 공사비가 올라가면 결국 조합원 분담금 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다. 하지만 건설사 입장에서는 현실적인 공사비가 확보되지 않으면 쉽게 입찰에 들어가기 어렵습니다. 특히 최근 몇 년 사이 철근, 레미콘, 시멘트 같은 자재비와 인건비가 많이 올랐습니다. 여기에 금융비용까지 커지면서 예전 공사비 기준으로는 사업성을 맞추기 어려운 현장들이 많아졌습니다. 실제로 현장에서는 조합이 과거 사업지 사례를 기준으로 공사비를 생각하는 경우도 있지만, 건설사는 현재 시장 상황과 착공 시점을 기준으로 다시 계산할 수밖에 없습니다. 결국 조합이 원하는 공사비와 건설사가 생각하는 현실적인 공사비 차이가 너무 크면 유찰 가능성이 높아집니다. 2. 입찰보증금이 과도하면 건설사도 부담을 느낍니다 입찰공고를 보다 보면 입찰보증금 규모가 상당히 큰 사업지들이 있습니다. 조합 입장에서는 진짜 수주 의지가 있는 건설사만 들어오게 하려는 목적도 있습니다. 하지만 건설사 입장에서는 수십억 원 규모의 입찰보증금을 쉽게 결정하기 어렵습니다....